Kredyt na budowę domu – po mojemu.

Temat, który chce poruszyć jest sprawą ZAWSZE indywidualną, dlatego postaram się opisać tylko najważniejsze punkty.

Niech świadczy o tym fakt, że klienci, którzy przed spotkaniem wspominają mi, że będziemy poruszać kwestie kredytu na budowę domu, spędzają na spotkaniu około dwóch godzin.

Dodam również, że skupimy się tutaj na zwykłym kredycie hipotecznym, ponieważ program „Bezpieczny Kredyt 2%”, wywrócił temat kredytu na budowę domu do góry nogami i nagle okazało się, że najbezpieczniej budować dom ok 150m2 powierzchni użytkowej- wliczając w to garaż i kotłownie. Zapytacie: przecież te pomieszczenia nie wliczają się do powierzchni użytkowej- otóż dla banków wliczają się, ale do tego przejdziemy później.

Przechodzimy więc do pytania:

Kiedy najlepiej umówić się na spotkanie, aby porozmawiać o możliwościach finansowania budowy kredytem hipotecznym?

Moim zdaniem takie spotkanie powinno odbyć się po zakupie działki budowlanej. Może się to wydawać za wcześnie. Powiecie – przecież nie mamy jeszcze wybranego projektu, pozwolenia, jednak już wtedy będziemy wiedzieli, które banki zgodzą się na kredytowanie budowy na takiej nieruchomości. Każdy bank, który udziela kredytów hipotecznych posiada regulamin, w którym mamy szczegółowo zapisane zasady udzielania finansowania.

Są banki, które preferują działki budowlane, o powierzchni nie większej niż 15 arów. Przy większych powierzchniach bank obniży nam wskaźnik LTV co oznacza, że będziemy musieli przedstawić większy wkład własny bądź wziąć niższy kredyt. Część osób kupuje duże działki, gdzie część budowlana zajmuje tylko kilka procent powierzchni całej nieruchomości, a reszta to ziemia o innym przeznaczeniu. W takim przypadku wybierzemy inne banki niż w przypadku budowy domu na działce np. 8 arowej.

Wiemy więc, które banki zgodzą się na finansowanie budowy na naszej działce i co dalej?

Teraz powinniśmy się skupić na samym budynku – mam tu na myśli jego powierzchnie.

Piszę o tym, ponieważ banki określają minimalną cenę wybudowania domu do stanu deweloperskiego (pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie oraz stanu wykończonego). Możemy tu również poruszyć kwestie co tak naprawdę wlicza się dla banku do tzw. powierzchni użytkowej i jest to kolejny punkt, gdzie banki tak samo jak w przypadku powierzchni samej działki mają różne regulacje. Część banków weźmie część powierzchni piwnicy, część zaliczy całość, część w ogóle. To samo tyczy się kotłowni. Chciałbyś, aby Twój dom miał strych – również powinniśmy spojrzeć na regulacje i sprawdzić, jak bank interpretuje jego powierzchnie. Czasami zdarza się, że klienci myślą, że ich dom ma powierzchnie z projektu 120 m2 powierzchni użytkowej, a okazuje się, że dochodzi nam garaż, piwnica, strych i dla banku ten budynek ma już grubo ponad 200m2 i jego minimalny koszt budowy jest prawie dwukrotnie wyższy! Chyba już rozumiecie, dlaczego, napisałem w drugim zdaniu, że kredyt na budowę domu ZAWSZE wymaga indywidulanego podejścia do tematu? Wszystko co do tej pory opisałem całkowicie omija kwestie dochodowe. Nie każdy klient posiada od roku umowę na czas nieokreślony, mamy do czynienia z różnymi źródłami dochodów, a co za tym idzie należy przenalizować, które banki najlepiej podejdą do sytuacji dochodowej.

Co jeszcze powinniśmy wiedzieć?

Tak jak wspomniałem mamy do wyboru kwestie na jakim docelowym stanie nieruchomości bank ustanowi zabezpieczenie, co to w ogóle oznacza?

Jeżeli zawnioskujemy o kredyt do stanu deweloperskiego, bank będzie od nas oczekiwał abyśmy uzyskali pozwolenie na użytkowanie oraz może wysłać rzeczoznawcę na tzw. kontrolę nieruchomości.

W przypadku wyboru finansowania do stanu wykończonego, będziemy również musieli przedstawić pozwolenie na użytkowanie, jednak bank będzie od nas wymagał, aby dom nadawał się do zamieszkania, czyli wszystkie prace wpisane w kosztorysie budowlanym np. podłogi, płytki, stała zabudowa, były wykonane.

Skoro wspomniałem o kosztorysie – jest to dokument, w którym kredytobiorca musi oszacować koszty budowy na etapie składania wniosku. Brzmi strasznie? Przecież zapewne na etapie kupna działki czy projektowania nie wiesz, ile może kosztować dach czy okna? Właśnie dlatego są to szacunkowe koszty, ŻADEN bank nie będzie od Ciebie wymagał przedstawienia faktur za materiały czy robociznę (jedyny wyjątek to budowa z generalnym wykonawcą), jednak przy budowie systemem gospodarczym należy pamiętać, że jesteśmy zobligowani do wykonania poszczególnych etapów, które zostały przedstawione w kosztorysie budowlanym.

Temat kosztorysu, który może wydawać się bardzo skomplikowany najlepiej rozgryźć na spotkaniu ze swoim doradcą, część banków ma bardzo „proste” kosztorysy, gdzie wpisujemy jedynie kwotę oraz stan do jakiego chcemy doprowadzić budynek, inne są o wiele bardziej szczegółowe.

Zastanawiacie się pewnie jak otrzymasz pieniądze od banku?

Wypłata kredytu nastąpi w transzach, ilu? To zależy od wybranego banku, minimalnie to będzie dwie transze, maksymalnie- to zależy spotkałem się z podzieleniem kredytu na maksymalnie 6 transz. Tutaj pojawia się kolejna ciekawa kwestia, po wykorzystaniu pieniędzy z transzy, chcemy uruchomić kolejną, aby wykonać dalszą część prac. Co należy wtedy zrobić? Niektóre banki będą chciały abyś opłacił tzw. Kontrolę (koszt około 200 zł) – wtedy osoba wskazana przez bank, pojawi się na budowie, aby sprawdzić, czy zostały wykonane wszystkie elementy, które były zawarte w kosztorysie. Są również banki, które, aby wypłacić pieniądze będą wymagały abyś to Ty zrobił zdjęcia i udokumentował wykonanie etapu.

Przejdźmy zatem płynnie do kolejnej ważnej kwestii – patrząc z perspektywy Twojego portfela mowa tu o karencji w spłacie kapitału. Jest to o tyle ważny aspekt, ponieważ w przypadku budowania technologią tradycyjną proces budowlany trwa średnio 18 miesięcy od przysłowiowego wbicia łopaty do zakończenia inwestycji. Przez ten cały okres prawie wszystkie banki stosują właśnie karencje w spłacie kapitału, czyli bank będzie pobierał od nas odsetki od uruchomionej kwoty do czasu uruchomienia całego kredytu (jest to minimalny okres, kiedy klient może wnioskować o zakończenie okresu karencji). Ile to będzie kosztować? Załóżmy, że kwota pierwszej transzy to 300 tys. zł a oprocentowanie Twojego kredytu to 7%, miesięczna rata wyniesie wtedy 1750 zł i będą to jedynie ODSTEKI! Kwota ta będzie rosła wraz z kolejnymi transzami, więc dodatkowy koszt kredytu może wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Dodam, że jest jeden bank na rynku, w którym nie musimy stosować okresu karencji w spłacie kapitału i od samego początku spłacając raty kapitał jest spłacany. Pomyślisz, że tylko w tym banku warto w takim razie wnioskować o kredyt- otóż tak jak napisałem w poprzednim poście, każdy wniosek jest inny i każdy klient ma inne potrzeby, nie ma więc możliwości, aby powiedzieć: bank X, który nie wymaga okresu karencji jest zawsze pierwszym wyborem przy kredycie na budowę domu.

Podsumowując – artykuł rzuca światło na skomplikowany proces uzyskania kredytu na budowę domu, który wymaga dogłębnej analizy i starannego planowania.

Szczegółowo omawiam różne aspekty finansowe związane z tym przedsięwzięciem, takie jak dochody klientów, rodzaje zabezpieczeń kredytowych oraz sposób płatności kredytu w transzach. Szczególną uwagę zwracam na istotę okresu karencji w spłacie kapitału i zróżnicowanie między bankami w tym zakresie.

Podkreślam również, że ostateczny wybór banku i szczegółów kredytu powinien być oparty na indywidualnych potrzebach i sytuacji każdego klienta. Jest to kluczowe, gdyż każda sytuacja może być inna, a odpowiedni wybór może znacząco wpłynąć na przebieg i koszty budowy domu. Dlatego też świadoma analiza oraz współpraca z doradcą finansowym mogą pomóc w podjęciu najlepszej decyzji, która będzie odpowiednia dla konkretnego przypadku.