Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Dzięki zmianom w prawie (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), obowiązującym
od 2019r, okres 5-letni trochę inaczej wygląda w sytuacji:

Nieruchomość nabyta w drodze spadku
Od 1 stycznia 2019 roku 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości/prawa majątkowego przez spadkodawcę. Do
kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości możesz zaliczyć również
udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz
przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej wysokości, w jakiej wartość zbywanej
rzeczy (lub zbywanego prawa) odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych
przez podatnika.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków
W przypadku sprzedaży nieruchomości małżonków (które zostały nabyte wcześniej do majątku
wspólnego lub wybudowane w trakcie trwania małżeństwa na zasadach ustroju wspólności
majątkowej małżeńskiej), gdy do ich sprzedaży dojdzie po ustaniu ww. wspólności małżeńskiej,
5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie)
nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.
Obowiązki wobec Urzędu Skarbowego – czyli co, gdzie i kiedy?
Jeżeli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat, jesteś zobowiązany do powiadomienia o tym
urzędu skarbowego. Jest to warunek konieczny aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Służy do
tego formularz PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po
tym, w którym sprzedałeś nieruchomość.
W zeznaniu powinieneś wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości, zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z
opodatkowania.
Co ważne w PIT-39 wpisujesz dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy
wydatki na cele mieszkaniowe poniosłeś do dnia złożenia zeznania, czy też planujesz je ponieść
dopiero w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
Powyższych zasad nie trzeba stosować w sytuacji:
• budowy i sprzedaży budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż
gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności
gospodarczej podatnika,
• kiedy przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności
gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
Jak uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Sprzedając prywatną nieruchomość w okresie 5-letnim, o którym mowa w ustawie o podatku
dochodowym od osób fizycznych, możesz skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi
mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Warunkiem skorzystania z ulgi, jest przeznaczenie
środków otrzymanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Dzięki ostatnim zmianom
masz na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość.
Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in:
• nabycie budynku mieszkalnego,
• nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu),
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont na cele mieszkalne własnego
budynku lub lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku
niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego
pomieszczenia niemieszkalnego,
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez
podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia
• zamiana nieruchomości
Szczegółowy wykaz dopuszczalnych wydatków na własne cele mieszkaniowe został
sformułowany w art. 21 ust. 25 UPDOF.
Co ciekawe, nieruchomości, na które zostaną wydatkowane środki, mogą znajdować się na
terenie państw członkowskich Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

SPŁATA KREDYTU Z PIENIĘDZY UZYSKANYCH ZE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Wydatki związane ze spłatą kredytu i odsetek od kredytu mieszkaniowego mogą być uznane za
wydatki poniesione na cele mieszkaniowe. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt musi być
zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co ważne, kredyt
musi być zaciągnięty na osobę, która chce skorzystać z ulgi (chce uzyskać zwolnienie z podatku
dochodowego od sprzedaży mieszkania). Za cel mieszkaniowy nie można zatem uznać spłaty
kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przez rodziców lub innych krewnych takiej osoby.
Warto również pamiętać, że do zwolnienia z podatku uprawnia jedynie zaciągnięcie kredytu we
wskazanej w przepisach instytucji – banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej
z siedzibą w jednym z państw UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru
Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się
również spłatę kredytu zaciągniętego w celu refinansowania kredytu mieszkaniowego.

JAKI RODZAJ KREDYTU UPRAWNIA DO UZYSKANIA ZWOLNIENIA Z PODATKU?
Dodatkowym warunkiem, jaki musisz spełnić, by wydatki związane ze spłatą kredytu i odsetek od
kredytu zostały uznane za cel mieszkaniowy, jest oficjalne przeznaczenie kredytu. Kredyt musi być
zaciągnięty na:
• zakup budynku mieszkalnego, udziału w takim budynku lub w jego części, ewentualnie
lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu będącego odrębną nieruchomością, a także
na zakup gruntu, udziału w gruncie lub uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego gruntu
(ewentualnie udziału w takim prawie) związanego z takim budynkiem lub wyodrębnionym
lokalem;
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, udziału w takim
prawie, prawa do należącego do spółdzielni mieszkaniowej domu jednorodzinnego lub
udziału w takim prawie;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, udziału w gruncie, prawa użytkowania
wieczystego gruntu, udziału w takim prawie, także w przypadku gruntów z rozpoczętą już
budową budynku mieszkalnego, a także innych gruntów, udziałów w takich gruntach,
prawa użytkowania wieczystego takich gruntów lub udziałów w takim prawie w przypadku,
gdy w ciągu 2 lat od dnia ich nabycia zmienią one przeznaczenie i staną się gruntami
przeznaczonymi pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowę, przebudowę, rozbudowę, nadbudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego;
• adaptację lub realizację innych prac związanych z przebudową własnego budynku
niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego na
obiekt pełniący funkcje mieszkalne.

GDZIE MUSI BYĆ ZACIĄGNIĘTY KREDYT, BY JEGO SPŁATĘ UZNAĆ ZA WYDATKI NA CELE
MIESZKANIOWE?
Za wydatki na cele mieszkaniowe mogą być uznane jedynie wydatki związane ze spłatą kredytu
(wraz z odsetkami) zaciągniętego w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.
Do zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w ciągu pięciu lat od dnia jego
zakupu nie uprawnia zatem spłata pożyczki udzielonej na jego zakup przez osobę prywatną lub
instytucję inną niż bank. Co więcej, siedziba banku musi znajdować się w jednym z państw
należących do UE, ewentualnie państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji
Szwajcarskiej.
Co bardzo ważne, cel zaciągnięcia kredytu musi być wyraźnie zapisany w umowie z bankiem lub
spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową. W umowie musi być zapisane, że kredyt
zaciągany jest na cel mieszkaniowy. Jeśli w umowie takiego zapisu nie będzie lub będzie on
sformułowany w nieodpowiedni sposób, nie będzie możliwości zakwalifikowania wydatków
związanych ze spłatą kredytu jako celu mieszkaniowego, a tym samym osoba sprzedająca
mieszkanie, nie będzie miała prawa do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego. Dla
przykładu, jeśli dana osoba, prócz kredytu na cel mieszkaniowy (kredytu hipotecznego),
zaciągnęła również dodatkowy kredy konsumpcyjny na wykończenie swojego mieszkania, to
spłata tego drugiego kredytu nie może być kwalifikowana jako cel mieszkaniowy – nie będzie
uprawniała do zwolnienia z podatku dochodowego.
Za wydatki na cele mieszkaniowe uznawana jest wyłącznie ta część kredytu i należnych odsetek,
która pozostała do spłaty po sprzedaży mieszkania. Osoba sprzedająca mieszkanie ma trzy lata
na spłatę należnego kredytu od momentu sprzedaży mieszkania. W koszt kredytu niewliczane są
ewentualne prowizje pobrane przez bank w momencie udzielania kredytu na zakup mieszkania.

Niewątpliwie przepisy regulujące ulgę mieszkaniową zostały niejasno i nieprecyzyjnie sformułowane. W praktyce pojawiły się trzy różne wykładnie tych samych przepisów, a mianowicie, że:

• spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości nie może zostać uznana za wydatki na własne cele mieszkaniowe;
• jedynie część wydatków na spłatę kredytu hipotecznego, którym sfinansowano zakup zbywanej nieruchomości, która nie została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodu może zostać zakwalifikować do wydatków na cele mieszkaniowe;
• spłata kredytu zaciągnięto na nabycie sprzedanej nieruchomości może zostać uznana w całości za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym należy się zgodzić z WSA w Warszawie, że omówione wątpliwości co do treści przepisów regulujących ulgę mieszkaniową powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika. Negatywne konsekwencje wadliwości przepisów nie powinny być przerzucane na podatników. Trudno jednak przewidzieć szanse na trwałą zmianę orzecznictwa w tym zakresie.