Spis treści
- Ograniczenia w refinansowaniu kredytów hipotecznych
- Nowe wytyczne KNF
- Wpływ rekomendacji KNF na możliwości refinansowania
- Problemy z refinansowaniem kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem
- Aktualna sytuacja na rynku stóp procentowych
- Korzyści wynikające z rosnących cen nieruchomości
- Podsumowanie
Ograniczenia w refinansowaniu kredytów hipotecznych
Kredytobiorcy często myślą o przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku w celu obniżenia rat. Niestety, od roku te możliwości są znacznie ograniczone.
Od 2017 roku kredyty hipoteczne mogły być łatwo refinansowane, dzięki zmianom, które ograniczyły opłaty za wcześniejszą spłatę. Po upływie trzech lat od podpisania umowy, banki nie mogły już naliczać prowizji. Klienci często byli informowani, że mogą przenieść swój kredyt do innego banku. Refinansowanie było mniej lub bardziej popularne, w zależności od sytuacji na rynku, ale zawsze dostępne. To wszystko zmieniło się w połowie zeszłego roku.
Nowe wytyczne KNF
Pod koniec czerwca 2023 roku nadzór finansowy opublikował swoje stanowisko, które mocno zaskoczyło rynek. Przedstawiono w nim nowe oczekiwania wobec banków udzielających kredytów hipotecznych, dotyczące zasad refinansowania i modyfikacji istniejących umów.
Wpływ rekomendacji KNF na możliwości refinansowania
Zgodnie z nowymi wytycznymi KNF, banki nie mogą już refinansować kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym na zmienne. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby zmienić stałe oprocentowanie na niższe stałe oprocentowanie. Można również poczekać, aż skończy się okres obowiązywania stałego oprocentowania (zazwyczaj 5 lat), a następnie dokonać dowolnej zmiany. W przypadku oprocentowania zmiennego, można je zmienić zarówno na stałe, jak i na zmienne.
Problemy z refinansowaniem kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem
Nadzorca zakazał bankom refinansowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem na oprocentowanie zmienne. Taka opcja byłaby naturalnym wyborem dla kredytobiorców, gdy stopy procentowe zaczynają spadać, zwłaszcza dla tych, którzy zaciągnęli kredyty w latach 2022-2024. Kredytobiorcy zwykle chcą zmienić stałe oprocentowanie na zmienne, gdy przewidują obniżki stóp procentowych, ale teraz stało się to trudniejsze.
Aktualna sytuacja na rynku stóp procentowych
Stopy procentowe są stabilne od prawie roku i nie przewiduje się ich szybkiej zmiany. Mimo to, refinansowanie kredytu hipotecznego może być opłacalne dla pewnych grup kredytobiorców, zwłaszcza tych, którzy zaciągnęli kredyty w okresie wysokich kosztów pieniądza. Refinansowanie ma na celu obniżenie raty poprzez zmniejszenie oprocentowania. Przykładowo, kredyty ze stałym oprocentowaniem zaciągnięte między czerwcem 2022 a wrześniem 2023 mają wyższe oprocentowanie niż to, które można uzyskać obecnie.
Korzyści wynikające z rosnących cen nieruchomości
Wzrost cen nieruchomości sprawił, że wielu kredytobiorców ma obecnie niski wskaźnik długu do wartości mieszkania. Jeśli kredyt został zaciągnięty dawno temu, znaczna część długu mogła już zostać spłacona, co oznacza, że zadłużenie może stanowić mniejszy procent wartości mieszkania niż jeszcze kilka lat temu.
Niższe ryzyko z punktu widzenia banku może skutkować niższą marżą dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem lub niższą stawką stałego oprocentowania. Nowa wycena nieruchomości, prowadząca do niższego wskaźnika LTV, może być silnym argumentem w negocjacjach z bankiem o obniżenie obecnego oprocentowania stałego.
Podsumowanie
Każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny, nie ma jednego prostego wzoru działania. Zawsze zalecamy kontakt z doradcami, na przykład naszymi z Krakowa 🙂