Nie będziemy ukrywać faktu, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego to decyzja o daleko idących konsekwencjach, wpływających na życie kredytobiorcy przez najbliższe kilkadziesiąt lat. Mamy więc wystarczający powód, by traktować kredyt na mieszkanie z największą powagą i starannie przygotować się do całego procesu, zanim umieścimy swój podpis na umowie z bankiem. Celem niniejszego poradnika staje się wyposażenie kredytobiorców w wiedzę związaną z tym produktem finansowym. Postaramy się odpowiedzieć na najważniejsze pytania, które nurtują każdego, kto rozważa zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania. Jaką terminologię kredytową należy poznać? Jak wybrać kredyt hipoteczny, aby nie stanowił on nadmiernego obciążenia dla domowego budżetu?
Całkowity koszt kredytu – CKK
Nikt nie udziela kredytów za darmo. Wprawdzie w systemie rezerw cząstkowych banki pożyczają pieniądze, których faktycznie nie mają, to jednak sama działalność kredytodawców pozostaje daleka od wolontariatu. Koszty stanowią niemal połowę całkowitej kwoty do zapłaty i mają kolosalny wpływ na wysokości raty miesięcznej. A więc co to jest całkowity koszt kredytu? Pojęcie CKK doczekało się definicji w ustawie o kredycie konsumenckim, zgodnie z którą całkowity koszt kredytu oznacza pełną kwotę zobowiązania, jaką kredytobiorca będzie musiał oddać w określonym w umowie terminie. Pod skrótem CKK kryją się zatem wszystkie opłaty i koszty nakładane przez bank na kredytobiorcę. Na całkowity koszt kredytu składają się takie pozycje jak opłaty umowne, odsetki (oprocentowanie zmienne lub oprocentowanie stałe), ubezpieczenie kredytu hipotecznego, czy wszelkie prowizje za przyznanie finansowania. W CKK nie są natomiast zawarte opłaty notarialne i administracyjne, które wiążą się już z samym zakupem nieruchomości, a nie z procesem kredytowym.
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania – RRSO
Przechodzimy do następnego pytania, które często zadają przyszli kredytobiorcy: co to jest Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, czyli popularne RRSO? RRSO bywa niekiedy utożsamiane z wysokością oprocentowania, jakie widnieje na umowie kredytowej. To duży błąd, gdyż RRSO uwzględnia znacznie więcej opłat. Odpowiedź na pytanie, co to jest RRSO, wymaga obliczenia procentowego stosunku wszystkich opłat związanych z przyznaniem i obsługą kredytu do całkowitej kwoty zobowiązania w skali roku.
Oprocentowanie kredytu znacznie wpływa na RRSO, lecz nie stanowi jedynego wyznacznika dla jego wartości. Oprócz oprocentowania stałego lub zmiennego, w RRSO mieści się również prowizja od uruchomienia kredytu, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, czy dodatkowe opłaty związane z procedowaniem wniosku. Wysokość Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania stanowi niezbędny element dla obliczenia omówionej w poprzednim akapicie Całkowitej Kwoty Kredytu.
Co to jest marża banku?
Objaśniając terminologię kredytową, zaczęliśmy od kwestii ogólnych. Jednak znajomość pojęć takich jak CKK i RRSO nie wyczerpuje tematu. Podobnie jak CKK i RRSO składają się z wielu elementów, taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku samego oprocentowania kredytu. Przejdźmy zatem do wyjaśnienia, co to jest marża banku i jak wpływa na całkowite oprocentowanie długu. Marżą bankową określamy stałą kwotę wpisaną do umowy, oznaczającą de facto zarobek instytucji udzielającej pożyczki. Oprócz samej marży, oprocentowanie kredytów w złotówkach pozostaje zależne od tzw. stawki bazowej, którą najczęściej pozostaje WIBOR. Co to jest WIBOR? Warsaw Interbank Offered Rate to referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym, czyli tzw. koszt pieniądza. Jego wartość zmienia się niemal codziennie i ma ogromny wpływ na funkcjonowanie rynków finansowych. Wiedząc, co to jest marża banku, możemy jeszcze wspomnieć o elementach kształtujących jej wysokość. Przy ustalaniu marży bank bierze pod uwagę nie tylko własne oczekiwania finansowe, lecz również wskaźnik LTV, rodzaj produktu finansowego, czy korzystanie przez kredytobiorcę z innych składników oferty danego banku.
Oprocentowanie zmienne czy stałe?
Odpowiedź na postawione tu pytanie w dużej mierze zależy od indywidualnych kwestii. Oprocentowanie zmienne pozostaje całkowicie zależne od wskaźnika WIBOR, który będzie podlegał zmianom w całym okresie kredytowania. Skutki tych zmian mogą być dwojakie. Przy niskich stopach procentowych, wysokość raty ulegnie znacznemu obniżeniu. Jednak w okresie wysokiej inflacji i podnoszenia stopy referencyjnej przez RPP, kredytobiorcy będą musieli zmierzyć się z bardzo wysoką ratą, która utrudni kontrolę nad domowym budżetem. Oprocentowanie zmienne to dobry wybór dla osób mających stabilną sytuację finansową i dokonujących nadpłaty kredytu hipotecznego.
Oprocentowanie stałe pozostaje niezależne od sytuacji rynkowej. Jest to najlepsza propozycja dla kredytobiorców, którzy dążą do eliminacji ryzyka znacznych wahań miesięcznej raty. Wybór oprocentowania stałego pozwala z góry przewidzieć koszt kredytu hipotecznego i dostosować domowe wydatki do harmonogramu spłat . W większości przypadków oprocentowanie stałe oferowane przez banki jest stałe przez 5 lat, są tylko dwa wyjątki (7 lat i 10 lat – zależne od danego banku)
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Produkty ubezpieczeniowe dla kredytu hipotecznego pomagają poradzić sobie z niekorzystnymi okolicznościami, jakie mogą zaistnieć w trakcie spłaty zadłużenia. Ubezpieczenie hipoteki może przybierać formę polisy na życie, ubezpieczenia od choroby lub utraty pracy, oraz ubezpieczenia samej nieruchomości od zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie, czy włamanie. Niektóre rodzaje ubezpieczeń są wymagane przez instytucje bankowe. Inne pozostają opcjonalne dla kredytobiorcy.
Jak wybrać kredyt hipoteczny?
Na jaki kredyt hipoteczny warto się zdecydować? Jak wybrać kredyt hipoteczny, mając pełną świadomość jego wpływu na finanse domowe? Jeśli nie masz doświadczenia w poszukiwaniu atrakcyjnych ofert kredytowych, najlepszych pomysłem okazuje się skorzystanie z usług doradcy kredytowego. Ekspert finansowy pomoże w wyszukaniu najlepszej oferty, załatwieniu formalności, gromadzeniu dokumentacji kredytowej, czy negocjowaniu lepszych warunków finansowania zakupu nieruchomości. Wybór dobrej oferty kredytu hipotecznego to kluczowy moment w procesie zakupu nieruchomości, dlatego warto poświęcić mu sporo uwagi i posiłkować się doświadczeniem specjalisty.
