Do napisania tego wpisu zainspirowali mnie nasi klienci z marca 2025 (którzy wrócili do nas po równo 12 miesiącach), którzy dokładnie zastosowali ten schemat działania.
Pozdrawienia dla Pani Aleksandry i Pana Wojciecha! 👋
Liczby zostały zmienione, aby pokazać sam schemat a nie konkretną transakcję. Ratę kredytu hipotecznego sprawdzisz na naszym darmowym kalkulatorze.
Czym jest LTV?
LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
👉 Wzór:
LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości
Dlaczego LTV ma kluczowe znaczenie?
Nie chodzi tylko o „procent” — LTV bezpośrednio wpływa na cenę kredytu.
👉 90% LTV (czyli 10% wkładu własnego)
- to zazwyczaj maksymalny poziom finansowania w bankach
- oznacza wyższe ryzyko dla banku
- w praktyce = droższy kredyt (wyższa marża, gorsze warunki)
👉 ≤ 80% LTV (czyli 20% wkładu własnego)
- to poziom, przy którym banki zaczynają „lubić klienta”
- ryzyko dla banku jest niższe
- w praktyce = tańszy kredyt (niższa marża, lepsze oferty)
👉 Ten sam klient, ta sama nieruchomość — ale różne LTV
= zupełnie inna cena kredytu
I dokładnie na tym opiera się strategia, którą zaraz pokażę.
Nasz przykład – start
Przyjmijmy realny scenariusz:
- wartość nieruchomości (cena transakcyjna z marca 2026): 500 000 zł
- kwota kredytu: 450 000 zł
- LTV: 90%
- okres: 30 lat
- oprocentowanie: 6,75%
- raty: równe
- data założeń: 24.03.2026
👉 Warto podkreślić:
Przy kredycie na zakup bank opiera się na cenie transakcyjnej, a operat szacunkowy ma głównie potwierdzić tę wartość — nie ją kreować.
Nadpłata +1000 zł miesięcznie
Zakładamy, że klient co miesiąc nadpłaca +1000 zł żeby szybciej obniżyć saldo kredytu
(bez prowizji — wcześniejsza spłata jest darmowa).
Po 12 miesiącach:
👉 saldo kredytu ≈ 432 000 zł
Kluczowy moment: LTV 80%
Banki zaczynają oferować wyraźnie lepsze warunki przy:
👉 LTV ≤ 80%
Mamy już licznik:
- saldo kredytu: 432 000 zł
Liczymy wartość nieruchomości potrzebną do osiągnięcia 80%:
👉 432 000 / 0,8 = 540 000 zł
I teraz ważna rzecz (której większość nie rozumie)
Przy refinansowaniu:
👉 to Ty zamawiasz operat szacunkowy (w naszym przykładzie robisz po po 12 msc)
👉 i nie musi on opierać się na starej cenie transakcyjnej
👉 Jeśli przykładowo zrobiłeś większy lub mniejsz remont w nabytym mieszkaniu – to też przesłanka do podwyższenia jego wartości!
Czyli:
- 500 000 zł → to była cena zakupu
- 540 000 zł → to może być aktualna wartość rynkowa (jeśli rynek ją uzasadnia)
To standardowa praktyka, nie żadna „kombinacja”.
Refinansowanie po 12 miesiącach
Nowe założenia:
- saldo: 432 000 zł
- nowa wartość nieruchomości: 540 000 zł
- LTV: 80%
- okres: 29 lat (bo rok już minął)
- oprocentowanie: 5,75% (−1 pp względem starego kredytu)
Nowa rata vs stara rata
- stary kredyt: ~2920 zł
- nowy kredyt: ~2550 zł
👉 różnica: ok. −370 zł miesięcznie
Najważniejsze: ile oszczędzasz na odsetkach?
Liczymy tylko to, co zostało do spłaty od 13. miesiąca:
Stary kredyt (gdybyś NIE refinansował):
- odsetki do zapłaty: ~584 000 zł
Nowy kredyt (po refinansie):
- odsetki: ~456 000 zł
Ważne: założyliśmy dla „czystości” obliczeń, że po 13 msc już nie nadpłacasz kredytu, bo zbiłeś już saldo i osiągnąłęś swój cel – niższe LTV.
Różnica
👉 ok. 128 000 zł mniej odsetek
I to tylko dlatego, że:
- nadpłacałeś 1000 zł miesięcznie przez pierwsze 12 msc, aby szybciej obniżyć saldo
- świadomie „zbiłeś” LTV
- zrobiłeś refinans w odpowiednim momencie
Podsumowanie
Ten schemat:
- start z 90% LTV
- nadpłata + spadek salda (nadpłata nie jest wymagana, ale przyspiesza spadek salda → spadek LTV)
- wzrost wartości nieruchomości (operat)
- zejście do 80% LTV
- refinans z niższą marżą
👉 to jedna z najbardziej niedocenianych strategii na rynku.
A jednocześnie — w pełni legalna i stosowana w praktyce.
Chcesz sprawdzić, czy u Ciebie to zadziała?
Jeśli masz kredyt hipoteczny lub planujesz zakup:
👉 sprawdzimy, czy da się zrobić podobny ruch u Ciebie
👉 porównamy oferty kilkunastu banków
👉 policzymy realne oszczędności
📍 ONE Estate – Bezpłatne konsultacje – online i stacjonarnie
Skorzystaj z bezpłatnej konsultacji! ↓Wypełnij formularz↓
